תוֹכֶן
במאמר זה: השקת פיתוח נדל"ן מימון פרויקטים יצירת תיק נכסים 14 הפניות
פיתוח נדל"ן יכול להיות פעילות קשה למתחיל, אך הוא אינו מחוץ להישג ידך כל עוד אתה מפגין סבלנות, שאפתנות ובעיקר כושר המצאה. מהניסיון הראשון שלך, המשימה החשובה ביותר היא לקבוע אילו נכסים באזור שלך הם בעלי הפוטנציאל המסחרי הגדול ביותר. אז אתה צריך להבטיח את המימון ולרכוש את הנכס כאשר הוא מציע עלות יתרון המאפשרת לך למזער את הסיכונים הכספיים. לאחר שהתאמת אותו לחזון שלך, החלט אם עדיף לשכור אותו או למכור אותו כדי להוסיף לרשימת מניבת הרווחים שלך.
בשלבים
חלק 1 לעסוק בפיתוח נדל"ן
- ערוך תוכנית עסקית מפורטת. לאחר שהחלטתם לנסות את מזלכם בפיתוח נדל"ן, הדבר הראשון שצריך לעשות הוא לתאר בקצרה כיצד תמצה את הרעיון שלך. קח סדין ועט ותן תיאור קטן של העסק שלך בדיוק כפי שאתה מדמיין אותו והסביר כיצד הוא יכול לשמש בקהילה שלך. לאחר מכן ערכו רשימה של המשאבים העומדים לרשותכם, כגון קרנות הזנק ואנשי קשר עם בעלים באזור.
- סוגיות חשובות שיש לקחת בחשבון כוללות את ההון העומד לרשותך, היכולת לנהל נכסים מרובים בכוחות עצמך ואת סיכויי ההצלחה שלך בהתחשב במצב הנוכחי של שוק הנדל"ן.
- האם פיתוח הנדל"ן יהיה הפעילות שלך במשרה מלאה או פעילות חלקית לגיוון הכנסותיך?
-
היה ספציפי לגבי היעדים שלך. כדי להפוך את פיתוח הנדל"ן לעסק משתלם, חיוני שתהיה בראש ברור מטרה ברורה יותר: "תשקיע בנכס כדי להרוויח הרבה כסף. דרך טובה יותר להתקדם היא להתחיל עם תוכנית צנועה אך מדויקת כמו זו: "אני רוצה לקנות את הבניין העתיק של סן לואיס ולהפוך אותו לדיור בר השגה לסטודנטים. על ידי קביעת אסטרטגיה בסיסית, תהיה לך חזון מוחשי יותר של מה שצריך לעשות כדי להשיג אותה.- ודא שהיעדים שלך מציאותיים כשאתה מתחיל לבנות תיק עבודות (ואת המוניטין שלך) עם נכס אחד בכל פעם. קביעת היעדים שלך גבוהה מדי יכולה להיות טעות יקרה.
- הדרך הפשוטה ביותר להיכנס לשוק היא לקנות בית, לשפץ אותו ואז למכור אותו. משם תוכלו לשקול נכסים גדולים ויקרים יותר.
-
חשוב על צרכי הנדל"ן של האזור שלך. אולי בתים פרבריים מחוץ לרכזת תעשיה מבטיחה כמעט ואינם קיימים או שיש מחסור במסעדות מודרניות בעיר. בכל מקום בו מורגשת ביקוש, קיימת אפשרות לפיתוח נדל"ן רווחי. באופן כללי, הפרויקטים המוצלחים ביותר הם אלה העונים על צרכי התושבים.- שקול תמיד את האוכלוסייה שגרה באזור בו אתה מפתח את הפרויקט. חשוב לפתח את פרויקט הנדל"ן שלך תוך התחשבות בקונה או השוכר הפוטנציאלי.
- אם לדוגמא אתם גרים באזור שגרים בו אנשים מבוגרים רבים, זה עשוי להיות הגיוני בהרבה לבנות בתים או דירות חד קומתיים נגישים ולא מבני יוקרה מרובי קומות, גם אם הם אופנתיים.
חלק 2 מימון הפרויקטים שלך
-
הגש בקשה לקבלת אשראי מפתחים. לאחר שקבעת תוכנית ריאלית עבור פרויקט הנדל"ן הראשון שלך, עבור לבנק ועיין בתוכנית שלך עם אחד המומחים לפיתוח נדל"ן של הצוות. זה ככל הנראה יספק לך הערכה מדויקת של כל העלויות הכרוכות ברכישה, כמו גם את כמות העזרה הכספית שאתה עשוי לקבל. במקרים רבים הבנק יבטיח עד 70 עד 80 אחוז מעלויות הרכישה הראשוניות, אך עשוי שלא לכסות הוצאות מקריות, כמו עלויות בנייה ורישוי.- כמו כל סוג אחר של הלוואה, יתכן שתצטרך להציג הוכחת אשראי שלך או לספק בטחונות כדי להיחשב כמשקיע רציני. מוסדות מסוימים עשויים אפילו לדרוש מכם לבצע הפקדה של כ-15-20% מסך העלות הצפויה של הפרויקט.
- קנייה ושיפוץ של נכסים למגורים ומסחר דורשת הרבה כסף. אלא אם כן יש לך חסכון משמעותי במילואים, סביר להניח שתצטרך להסתמך במידה מסוימת על מימון חיצוני.
- חשבו היטב על ההצעה שלכם וגלו אם יש לה באמת פוטנציאל. הבנק עשוי להחליט לדחות את בקשתך למימון אם הוא מאמין שאתה לוקח סיכון גבוה מאוד.
-
קביעת גבולות כספיים תקינים. מצא סכום גבוה יותר שאתה מעריך עבור נכס נתון והיצמד לסכום זה. זה ימנע מכם לשכנע לקבל הסכמים שבסופו של דבר יגרמו לכם להפסיד כסף. ביצוע תקציבים והשקעות אחראיות הוא אחד הצעדים החשובים להשגת תוצאות לטווח הארוך.- הסכום שעליך להיות מוכן לשלם יהיה תלוי בגורמים שונים כמו הכלכלה, המיקום הגאוגרפי והערך המשוער של הפרויקט שהושלם. לכן זה משתנה מפרויקט לפרויקט.
- עסק פיתוח הנדל"ן דומה מאוד להימורים: עדיף להרוויח מעט, אך לעיתים קרובות מאשר להמר הרבה כדי לאבד הכל.
-
החלט אם תקנו את הנכס למכירה או השכרה. קניית דירה להשכרה היא אפשרות בעלת סיכון נמוך יחסית לייצור רווחים כשאתם מתחילים בפעילות זו, מכיוון שהיא נותנת לכם אפשרות להחזיר את ההשקעה שלכם תמורת דמי שכירות. מצד שני, קניית מקום למכירתו מאפשרת לך לשפץ אותו ולהתחיל בפרויקט אחר מבלי לדאוג כיצד התפתחות השוק יכולה להשפיע על הערך הגולמי של הנכס. בדוק שוב את התוכנית העסקית הראשונית שלך ואת המשאבים העומדים לרשותך כדי לקבוע את האפשרות שיכולה להוביל לרווחיות רבה יותר.- מרבית יזמי הנדל"ן החדשים מעדיפים לקנות נכסים להשכרה. בדרך זו יש להם זרם הכנסות קבוע עליהם הם יכולים לסמוך ואשר יכולים בתורם לשמש לפרויקטים אחרים.
- אם אתה מעדיף גישה זו, נסה להרוויח עד 10% מההשקעה הראשונית שלך באמצעות דמי שכירות בכל שנה. כשאתה קונה נכסים למכירה מחדש, עדיף לבקש לפחות 30% מסכום הרכישה כדי להצדיק את ההוצאות. לדוגמא, 150,000 יורו מהכנסות שכירות שנתיות מספיקות בכדי להשאיר נכס של 1.5 מיליון יורו על הצף. לפרויקט בודד עם השקעה של 4 מיליון יורו, תעשה עסקה טובה אם תמכור את הנכס לפחות 1.2 מיליון יורו יותר.
-
הכירו את הסיכונים בקניית נכס. אין שום ערובה לכך שהסחורה שתקנו תרוויח לך כסף, גם אם הם ממוקמים בדיוק באמצע אזור שגשג כלכלית. כמו בכל מיזם עסקי, תמיד ישנו אלמנט של סיכוי. אם אינכם בטוחים שתוכלו לחיות באופן ריאלי ללא הכנסה מנכס חדש, יהיה זה חכם למצוא אפשרות בטוחה יותר.- אינספור גורמים לא מהותיים אחרים יכולים למנוע מנכס לייצר רווחים כפי שציפית. אלה כוללים בעיות מבניות בלתי צפויות והתפתחות הקונוס הכלכלי. גורמים אלה קשים או בלתי אפשריים לחזות לעיתים קרובות.
חלק 3 הקמת תיק נכסים
-
מקד נכסים באזורים מבטיחים. כלל אצבע טוב הוא לזהות אזורים שרק מתחילים להראות סימני צמיחה או שראו לאחרונה את הפופולריות שלהם עולה. כך תוכלו לרכוש נכס במחיר נמוך ולמכור אותו יקר יותר, ובכך למקסם את הרווחים שלכם.- מקד לחצרים שווים לכל נפש הקרובים לבתי ספר, תאגידים גדולים, מרכזי קניות ואתרים אחרים שעשויים למשוך קונים.
- טעות נפוצה עבור מפתחים מתחילים היא לחפש מקומות שכבר משגשגים ולנסות להגיע לשם. קחו בחשבון שככל שהצמיחה גבוהה יותר, אפשרויות ההתרחבות נמוכות יותר.
-
חפש מוכרים בעלי מוטיבציה. תוכלו לעשות עסקים טובים עם אנשים שצריכים למכור נכס בהקדם האפשרי. יתכן ומדובר בבעל עסק בפשיטת רגל, זוג גרוש או בעלים שמתמקמים במקום אחר ואין לו עניין רב בנכס. אנשים אלה יודעים שאם הם לא ימכרו את רכושם באופן מיידי, הם עלולים להפסיד הרבה מהשקעתם.- שקול לשכור סוכן נדל"ן שיעזור לך למצוא נכסים ולנהל משא ומתן על המחירים שלהם. באופן כללי, סוכני נדל"ן מנסים לברר מדוע מוכרים נפרדים מהנכס שלהם, מה שיכול לתת לך יתרון כאשר הגיע הזמן להציע הצעה.
-
קח את כל הזמן שלך לפני שאתה מבצע רכישה. אל תמהר לסגור עסקה. לפני שאתה מתחייב, עליך להיות בטוח שעשית עבודה טובה במחקר והערכת הסיכונים והרווחים הפוטנציאליים של כל נכס אליו אתה מכוון. אחרת, ייתכן שתבזבז יותר משאבים ממה שדמיינת אי פעם ובסופו של דבר תאבד ביצועים.- שאל את הבעלים הנוכחי בכל שאלה שיש לך לגבי שיקולים כמו תחזוקה, יעוד ומיסים. במידת הצורך, הקדש מספר ימים לחשוב על ההחלטה שלך.
- לאחר שמצאתם את הנכס המושלם, אל תהססו לחתום על החוזה עם שמכם וחתימתו עליו.
-
שיפוץ עם צוות עובדים. ברגע שהנכס שייך לך, תצטרך לשפץ אותו רק כדי למכור אותו. בהתאם לסוג הנכס, יתכן שתצטרך לשכור קבלן או אדריכלים, צוות בנייה, מהנדסים, מעצבים ומעצבי פנים כדי להפוך את החזון שלך למציאות. המטרה העיקרית כאן היא להפוך אותו לטוב יותר משהיה כשקנית אותו, מה שמעלה את ערכו.- לפרויקטים קטנים ובתים צמודי קרקע בהם לא יהיה אפשרי כלכלית לגייס אנשים אחרים, אתה יכול לחסוך בעלויות תיקון על ידי ביצוע השיפוץ הבסיסי בעצמך.
- בעת מכירת הנכס, הערך אותו באופן התואם את השיפורים שנעשו. עליכם להיות מוכנים לנהל משא ומתן באופן סביר בכדי להגיע לסכום שקרוב למחיר המכירה שלכם כדי שתוכלו לחיות איתו.
- לפני שתתחיל לתכנן את פרויקט הנדל"ן הראשון שלך, חסוך כמה שיותר הון כדי להוסיף את ההלוואות שלקחת בעסק שלך. תשמחו שעשיתם זאת אם בסופו של דבר ההוצאות היו גבוהות ממה שניהלתם עליו.
- וודאו כי כל עבודות שיפוץ בנכס שלכם עומדות בפרמטרים המוגדרים בקודי הבנייה והבנייה של האזור.
- זה יכול להיות רעיון טוב לעבוד עם מפתח נכסים מנוסה בשני הפרויקטים הראשונים שלך. הוא יכול להציע לך עצות חשובות ולעזור לך להימנע מהמלכודות הנוטות לגרום לבעיות למתחילים.
- קניית נכסים במכירה פומבית יכולה להיות דרך מצוינת לנצל את ההרבה.
- ככל שתצברו ניסיון, יהיה לכם קל יותר לקבל הלוואות ולאשר את בקשותיכם במועד מאוחר יותר.
- בהתחשב בסיכון הגלום בה, יתכן שפיתוח נדל"ן אינו הפעילות הבטוחה ביותר עבור אנשים ללא רשת פיננסית גדולה.